Wat u moet weten… bij de notaris

24-08-2007 Bron : DGN Publishers (eigen bericht)

Bij aan- of verkoop van een huis kunt u niet om een notaris heen. De taken van zo’n man of vrouw zijn wat (ver)koop van een huis betreft op te splitsen in twee delen: het transport van de overdrachtsakte (het huis wisselt van eigenaar) en het transport van de hypotheekakte (u gaat het huis met behulp van de bank betalen). Hoewel de taal die gebruikt wordt in de verschillende aktes vrij onbegrijpelijk is, doet u er goed aan met minimaal de volgende basiskennis het kantoor van de notaris binnen te stappen.

Wat u moet weten… over de koopakte
De koopakte, of koopovereenkomst, is een schriftelijke afspraak tussen de verkoper en de koper van een huis. Daarin leggen zij vast dat het huis onder bepaalde voorwaarden, tegen betaling van een bepaalde prijs en op een afgesproken datum eigendom wordt van de koper.
Een koopakte, ook al wordt deze vaak de ‘voorlopige’ koopovereenkomst genoemd, is een overeenkomst die u bindt. Sterker nog, als u in het bijzijn van getuigen tegen de verkoper zegt dat u het huis wilt kopen, dan zit u er al aan vast! Immers, een mondelinge overeenkomst is bindend. De term voorlopig betekent alleen dat het eigendom nog moet overgaan ver verkoper naar koper. Zorg dat er in de voorlopige koopakte altijd een ontbindende voorwaarde staat. Zelfs als u de financiering al bijna rond heeft, kan het geen kwaad het er in te hebben staan.

Wat u moet weten… over de akte van levering
De akte van levering wordt ook wel transport- of leveringsakte genoemd. De notaris onderzoekt of de verkoper ook de werkelijke eigenaar is en of er aan het eigendom verbonden verplichtingen zijn. Tevens ziet de notaris erop toe dat zowel de verkoper als de koper voldoen aan hun verplichtingen die samenhangen met de levering van het huis. Zo zal de notaris in de gaten houden of de verkoper de woning, volgens afspraak, zonder hypotheek of beslag levert en of de koper de koopsom tijdig bij hem stort.
De eigendomsoverdracht is pas compleet nadat de notaris een afschrift van de leveringsakte heeft ingeschreven bij de Dienst voor het Kadaster en de Openbare registers. Bij het Kadaster worden alle onroerende zaken geregistreerd met nauwkeurige plaatsaanduidingen. In de Openbare registers is beschreven wie eigenaar van welk huis. Naast de leveringsakte wordt ook een afschrift van de hypotheekakte ingeschreven in de Openbare registers. Beide inschrijvingen zijn openbaar, zodat iedereen kan informeren op wiens naam een bepaald huis staat en welke hypotheken er op rusten.

Wat u moet weten… over ontwerpaktes
U krijgt altijd van iedere akte, vooraf, een ontwerp toegezonden. Hoewel deze aktes vol staan met onbegrijpelijke zinnen, doet ’t erg goed aan uzelf te dwingen ze vooraf goed door te lezen. Wanneer u iets niet begrijpt, kunt u altijd om nadere uitleg vragen; zelfs op het moment dat u bij de notaris zit om de akte te laten ‘passeren’. Bij het passeren van een akte bij de notaris is de notaris verplicht hem hardop in het bijzijn van alle partijen, of hun gevolmachtigden, voor te lezen. Tot het moment dat u uw handtekening zet, kunnen er nog veranderingen worden doorgevoegd, als u het ergens niet mee eens bent; vraag om opheldering en stel veranderingen voor.

Wat u moet weten… over de hypotheekakte
Naast de leveringsakte maakt een notaris ook de hypotheekakte op. Tenminste als u een deel van de betaling via hypothecaire financieren regelt. Wanneer u een nieuwbouwhuis koopt en de levering ‘vrij op naam’ geschiedt, zal de verkoper (de aannemer of projectontwikkelaar) de notaris betalen. Hij bepaalt dus ook bij welke notaris de akte van levering opgemaakt en getekend gaat worden. Financiert u dit nieuwbouwhuis gedeeltelijk met een hypotheek, dan kiest u voor het laten passeren van de hypotheekakte zelf een eigen notaris. Voor het gemak kunt u dezelfde notaris nemen als de notaris die de leveringsakte laat passeren, maar vaak zal dat niet de goedkoopste zijn. Omdat beide aktes min of meer gelijktijdig na elkaar getekend moeten worden, eerst de leveringsakte en een moment daarna de hypotheekakte, zult u bij het inschakelen van twee notarissen (eentje voor de levering, eentje voor de hypotheek) bij het tekenen van een van de aktes niet aanwezig kunnen zijn. De akte wordt dan door een gevolmachtigde getekend, meestal een medewerker van het notariskantoor. Hier hoeft u zich geen zorgen over te maken: in de zakelijke wereld is dit de normaalste zaak van de wereld. Ook de financier (de hypotheekbank) zal zich in de meeste gevallen laten vertegenwoordigen door een medewerker van het notariskantoor.

Wat u moet weten… over de waarborgsom
De ‘voorlopige’ koopakte bevat nogal eens de bepaling dat de koper een aanbetaling moet doen: de waarborgsom. In plaats een waarborgsom kunt u ook een bankgarantie laten afgeven: op die manier b lijft het geld langer op uw rekening staan en profiteert u van de rente. Maar daar vraagt de bank wel een paar honderd euro aan ‘transactiekosten’ voor!
10 procent van de uiteindelijke koopsom is gebruikelijk als waarborgsom. Het komt nogal eens voor dat de toekomstige eigenaar deze waarborg uit eigen middelen betaalt. Dit scheelt de rompslomp, en de kosten van een bankgarantie. Hier zit echter wel weer een fiscaal addertje onder het gras. Wanneer u in een later stadium voor de aankoop van het huis 100 procent wilt financieren met een hypotheek moet u de fiscus een duidelijke nota van teruggaaf van deze waarborgsom door de notaris kunnen overleggen. Kunt u dit niet, dan zijn er belastingsinspecteurs die zeggen dat 10 procent van de hypotheek geen betrekking heeft op de aankoop van het huis, maar op de terugbetaling van de waarborgsom. En dat heeft weer tot gevolg dat de koper alleen de rente over een schuld van 90 procent van het geleende bedrag kan aftrekken. Hiertoe kan de notaris een aparte nota opmaken.
Wanneer de levering van het onroerend goed snel volgt op de datum waarop de voorlopige koopakte is getekend, kunt u ook voorstellen om de hele waarborgsom te laten vervallen. Immers, de verkopende partij loopt dan bijna geen risico dat het huis uiteindelijk niet van hem afneemt.

Wat u moet weten… over de tarieven van de notaris
Sinds 1999 heeft de overheid de tarieven beperkt vrijgegeven. Sinds die tijd werken notarissen in ieder geval een het afstoffen van hun image. De tarieven zijn overigens niet dramatisch gedaald, eerder iets gestegen. Onderhandelen over de tarieven helpt wel. Vraag in ieder geval vooraf wat de notaris ut gaat kosten. Met behulp van internet kunt u kijken of u het elders goedkoper kunt krijgen. Zie www.degoedkoopstenotaris.nl

Bron: Huis 30-11-2002

Bij aan- of verkoop van een huis kunt u niet om een notaris heen. De taken van zo’n man of vrouw zijn wat (ver)koop van een huis betreft op te splitsen in twee delen: het transport van de overdrachtsakte (het huis wisselt van eigenaar) en het transport van de hypotheekakte (u gaat het huis met behulp van de bank betalen). Hoewel de taal die gebruikt wordt in de verschillende aktes vrij onbegrijpelijk is, doet u er goed aan met minimaal de volgende basiskennis het kantoor van de notaris binnen te stappen.

Wat u moet weten… over de koopakte
De koopakte, of koopovereenkomst, is een schriftelijke afspraak tussen de verkoper en de koper van een huis. Daarin leggen zij vast dat het huis onder bepaalde voorwaarden, tegen betaling van een bepaalde prijs en op een afgesproken datum eigendom wordt van de koper.
Een koopakte, ook al wordt deze vaak de ‘voorlopige’ koopovereenkomst genoemd, is een overeenkomst die u bindt. Sterker nog, als u in het bijzijn van getuigen tegen de verkoper zegt dat u het huis wilt kopen, dan zit u er al aan vast! Immers, een mondelinge overeenkomst is bindend. De term voorlopig betekent alleen dat het eigendom nog moet overgaan ver verkoper naar koper. Zorg dat er in de voorlopige koopakte altijd een ontbindende voorwaarde staat. Zelfs als u de financiering al bijna rond heeft, kan het geen kwaad het er in te hebben staan.

Wat u moet weten… over de akte van levering
De akte van levering wordt ook wel transport- of leveringsakte genoemd. De notaris onderzoekt of de verkoper ook de werkelijke eigenaar is en of er aan het eigendom verbonden verplichtingen zijn. Tevens ziet de notaris erop toe dat zowel de verkoper als de koper voldoen aan hun verplichtingen die samenhangen met de levering van het huis. Zo zal de notaris in de gaten houden of de verkoper de woning, volgens afspraak, zonder hypotheek of beslag levert en of de koper de koopsom tijdig bij hem stort.
De eigendomsoverdracht is pas compleet nadat de notaris een afschrift van de leveringsakte heeft ingeschreven bij de Dienst voor het Kadaster en de Openbare registers. Bij het Kadaster worden alle onroerende zaken geregistreerd met nauwkeurige plaatsaanduidingen. In de Openbare registers is beschreven wie eigenaar van welk huis. Naast de leveringsakte wordt ook een afschrift van de hypotheekakte ingeschreven in de Openbare registers. Beide inschrijvingen zijn openbaar, zodat iedereen kan informeren op wiens naam een bepaald huis staat en welke hypotheken er op rusten.

Wat u moet weten… over ontwerpaktes
U krijgt altijd van iedere akte, vooraf, een ontwerp toegezonden. Hoewel deze aktes vol staan met onbegrijpelijke zinnen, doet ’t erg goed aan uzelf te dwingen ze vooraf goed door te lezen. Wanneer u iets niet begrijpt, kunt u altijd om nadere uitleg vragen; zelfs op het moment dat u bij de notaris zit om de akte te laten ‘passeren’. Bij het passeren van een akte bij de notaris is de notaris verplicht hem hardop in het bijzijn van alle partijen, of hun gevolmachtigden, voor te lezen. Tot het moment dat u uw handtekening zet, kunnen er nog veranderingen worden doorgevoegd, als u het ergens niet mee eens bent; vraag om opheldering en stel veranderingen voor.

Wat u moet weten… over de hypotheekakte
Naast de leveringsakte maakt een notaris ook de hypotheekakte op. Tenminste als u een deel van de betaling via hypothecaire financieren regelt. Wanneer u een nieuwbouwhuis koopt en de levering ‘vrij op naam’ geschiedt, zal de verkoper (de aannemer of projectontwikkelaar) de notaris betalen. Hij bepaalt dus ook bij welke notaris de akte van levering opgemaakt en getekend gaat worden. Financiert u dit nieuwbouwhuis gedeeltelijk met een hypotheek, dan kiest u voor het laten passeren van de hypotheekakte zelf een eigen notaris. Voor het gemak kunt u dezelfde notaris nemen als de notaris die de leveringsakte laat passeren, maar vaak zal dat niet de goedkoopste zijn. Omdat beide aktes min of meer gelijktijdig na elkaar getekend moeten worden, eerst de leveringsakte en een moment daarna de hypotheekakte, zult u bij het inschakelen van twee notarissen (eentje voor de levering, eentje voor de hypotheek) bij het tekenen van een van de aktes niet aanwezig kunnen zijn. De akte wordt dan door een gevolmachtigde getekend, meestal een medewerker van het notariskantoor. Hier hoeft u zich geen zorgen over te maken: in de zakelijke wereld is dit de normaalste zaak van de wereld. Ook de financier (de hypotheekbank) zal zich in de meeste gevallen laten vertegenwoordigen door een medewerker van het notariskantoor.

Wat u moet weten… over de waarborgsom
De ‘voorlopige’ koopakte bevat nogal eens de bepaling dat de koper een aanbetaling moet doen: de waarborgsom. In plaats een waarborgsom kunt u ook een bankgarantie laten afgeven: op die manier b lijft het geld langer op uw rekening staan en profiteert u van de rente. Maar daar vraagt de bank wel een paar honderd euro aan ‘transactiekosten’ voor!
10 procent van de uiteindelijke koopsom is gebruikelijk als waarborgsom. Het komt nogal eens voor dat de toekomstige eigenaar deze waarborg uit eigen middelen betaalt. Dit scheelt de rompslomp, en de kosten van een bankgarantie. Hier zit echter wel weer een fiscaal addertje onder het gras. Wanneer u in een later stadium voor de aankoop van het huis 100 procent wilt financieren met een hypotheek moet u de fiscus een duidelijke nota van teruggaaf van deze waarborgsom door de notaris kunnen overleggen. Kunt u dit niet, dan zijn er belastingsinspecteurs die zeggen dat 10 procent van de hypotheek geen betrekking heeft op de aankoop van het huis, maar op de terugbetaling van de waarborgsom. En dat heeft weer tot gevolg dat de koper alleen de rente over een schuld van 90 procent van het geleende bedrag kan aftrekken. Hiertoe kan de notaris een aparte nota opmaken.
Wanneer de levering van het onroerend goed snel volgt op de datum waarop de voorlopige koopakte is getekend, kunt u ook voorstellen om de hele waarborgsom te laten vervallen. Immers, de verkopende partij loopt dan bijna geen risico dat het huis uiteindelijk niet van hem afneemt.

Wat u moet weten… over de tarieven van de notaris
Sinds 1999 heeft de overheid de tarieven beperkt vrijgegeven. Sinds die tijd werken notarissen in ieder geval een het afstoffen van hun image. De tarieven zijn overigens niet dramatisch gedaald, eerder iets gestegen. Onderhandelen over de tarieven helpt wel. Vraag in ieder geval vooraf wat de notaris ut gaat kosten. Met behulp van internet kunt u kijken of u het elders goedkoper kunt krijgen. Zie www.degoedkoopstenotaris.nl

Bron: Huis 30-11-2002